2.6亿腾挪物业公司，郭广昌做了笔内部交易

　　本文来自微信公众号“地产k线”

　　文/乐居财经 李奕和

　　在母公司陷入流动性危机难以脱身的险境下，房企出售物业公司激活现金流“自救”，依然是重要的方式。

　　几天前，无论是被二股东博裕资本宣布全面要约收购的金科服务，还是已跨出上市步伐只差临门一脚而最终卖身华润万象生活的祥生服务，物业公司在地产逆境下大多没能逃过被变卖的宿命。

　　经历了一场惊心动魄的短暂风波之后，复星国际也将旗下物业公司被摆上了台面。只不过与其他物业公司不同，买方不是外来的第三者，而是来自自家人的豫园股份。

　　9月28日，豫园股份（600655. SH）公告称，下属全资子公司海南豫珠海南豫珠拟以2.6亿元收购复地集团持有的上海高地资产经营管理有限公司（以下简称“高地资产管理”）100%股权。

　　高地资产管理是复地集团全资子公司，主要从事房地产物业管理相关的服务，主要资产为上海高地物业管理有限公司（以下简称“高地物业”），在管面积3791万平方米。2021年，全国物业百强排名TOP15。

　　在较大的偿债压力之下，多次对旗下资产进行了减持、套现之后，复星国际开始了对内部资产的腾挪。

　　风波与腾挪

　　不久前，复星国际刚刚经历一场股债风波。

　　9月以来，复星系出现了一系列的套现行为，其不足一个月里先后宣布对复星医药、金徽酒、海南矿业、中粮工科进行减持。这甚至是复星医药1998年上市25年里，首次被控股股东主动减持。

　　统计发现，实际上自今年以来，复星系已对多家参股或控股的公司进行减持，包括金徽酒、复星医药、青岛啤酒、海南矿业、中山公用、泰和科技、三元股份、酷特智能、中粮工科、ST广田等，累计套现金额超百亿。

　　持续的减持动作引起了市场的注意。9月13日，随着有媒体爆出“中国监管部门要求银行和部分国企摸底和复星系企业往来敞口”，复星国际及其背后的有“中国巴菲特”之称郭广昌被推上风口浪尖。

　　一时间，复星国际的债务情况和偿债能力受到质疑。复星国际股价也持续走低，至9月14日走出最低价4.4港元/股，创下52周新低。

　　对汹涌而来的质疑和做空言论，复星方面多次做出辟谣及澄清，其回应，北京市国资委相关通知是北京市国资委系统的一项常态化常规性的日常信息搜集工作。与复星合作的多家商业银行从未收到中国银保监会要求摸底该公司财务敞口的相关通知。

　　对于短时间内的持续变现，该公司称，近期的减持和出售是复星坚持投退平衡的财务战略的延续，动态梳理和优化资产组合是公司持之以恒的工作，并非仅为了应对目前的市场环境而为之。

　　然而，虽然态度坚决明确，但复星系面临一定的偿债压力却也是事实。

　　数据显示，截至2022年上半年末，复星国际的负债为6511.56亿元，资产总额为8496.85亿元，资产负债率为76.6%。其中，一年内需要偿还的债务为1393.89亿元，但账面上只有1171.13亿元，资金缺口达222.76亿元。

　　由于此次转让是复星国际近段时间以来连续减持套现资产的延续，因此也被认为是复星系对旗下核心公司的紧急驰援。

　　工商信息显示，豫园股份目前由上海复地投资管理直接持股26.33%，是其第一大股东，后者由复地集团100%持股。也就是说，在这笔转让，高地资产管理从复地集团的子公司，变为了后者孙公司豫园股份旗下公司。

　　作为物业服务企业，高地资产管理业务收入主要来源于基础物业管理、经营物业增值服务以及非业主增值服务。旗下高地物业成立于2006年，业务布局住宅、商用、公建三大板块，已布局上海、北京、深圳、广州、南京、成都、杭州、武汉、重庆、天津等全国23个省的40余座一二线城市。

　　截至2022年6月，高地物业管理的总合同面积4599万平方米，在管面积3791万平方米。2021年，该公司位列全国物业百强排名TOP15，具有一定的市场影响力。

　　除高地物业外，高地资产管理还持有对外投资企业上海欣福到家信息科技、上海复灏投资、成都高地置业、上海高益能源科技、天津高地物业管理以及上海复锦房地产开发。当中，后两者已注销。

　　理想与现实

　　复星创立的30年间，郭广昌一路买买买，除了核心业务复星医药，其他产业均是收购而来，涉足保险、资管、科技、文旅、地产等多个领域，在A股和H股拥有11家上市公司。豫园股份就是其收购版图中的一块。

　　早在2001年，复星系开始入股豫园股份，并最终在2017年，双方宣布进行重大资产重组，复星将旗下地产业务资产注入豫园，交易对价高达223亿。2018年7月重组完成，豫园股份正式成为复星系旗下地产平台。

　　豫园股份坚持“产业运营+产业投资”双轮战略，构建了“线上线下会员及服务平台+家庭快乐消费产业+城市产业地标”的“1+1+1”战略布局，已形成包括珠宝时尚、文化商业、文化餐饮和食品饮料、美丽健康、国潮腕表、文化创意、复合功能地产、商业管理等业务板块。

　　由于是一笔关联交易，豫园股份随后收到了上交所下发的《关于对上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司关联交易事项的监管工作函》。

　　对于为何要做此腾挪？豫园股份称，收购有利于在并购当年增加上市公司业绩规模，提升持续盈利能力，增厚上市公司现金储备，优化经营性现金流。

　　据了解，高地资产管理2021年度经审计的净利润-6993.54万元，2022年半年度净利润169.47万元。截止至2022年6月30日，高地资产管理账面货币资金3.36亿。

　　豫园股份表示，高地资产管理所属物业管理行业具有资产轻、负债率低、现金流稳定的优势且受行业周期性波动影响较小，收入具备抗周期性特征。

　　高地资产管理2021年营收9.99亿元，2022年上半年营收4.93亿元，豫园股份预计，高地资产管理预测的2023-2026年收入平均增长率为4.3%。而其2021年毛利率17.30%，2022年上半年毛利率21.14%，高地资产管理未来预测稳定期毛利率为23.4%。

　　话虽如此，但该收购还是将对豫园股份的经营业绩及财务造成压力。

　　其此次收购的资金来源为自有资金或自筹资金。而根据豫园股份业绩，2022年上半年，营业收入220.09亿元，同比减少3.85%；归属于上市公司股东的净利润7.54亿元，同比减少47.06%。

　　于2022年6月30日，高地资产管理账面资产负债率约87.60%，超过豫园股份资产负债率。本次投资收购后，豫园股份资产负债率也将随之升至超过70%。

　　但庆幸的是，高地资产管理负债结构中包括大量合同负债（均为预收物业费）约2.47亿，有息负债仅约28.26万元，造成的偿债风险较低。

　　本次收购，高地资产管理权益价值评估结果2.71亿元，PB倍数为1.84倍，经查询2022年6月30日，物业管理可比公司平均PB倍数约在3.4倍，本次评估PB倍数低于上市公司平均水平。