融创走过至暗时刻

　　来源：地产深度报道

　　经过漫长的拉锯后，融创箱底中最优质的资产之一——上海董家渡项目终于迎来转机。

　　相较过往几番传闻的甚嚣尘上，项目的最终落地显得平静而低调，它的公开源于一则工商信息的变动。

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　　援军下场

　　11月28日，泛海建设控股有限公司（下称“泛海建设”）的投资人信息发生变更，除融创中国以外，新增中信信托有限责任公司（下称“中信信托”）、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）（下称“华融”）两名股东。

　　变更后，中信信托、华融分别持有泛海建设64.678%、25%股权，融创中国的持股比例则降至10.322%。

　　泛海建设是融创中国于2019年从泛海控股手中收购而来，该平台持有资产为北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%股权。两个项目总对价为148.87亿元，其中融创现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

　　据《国际金融报》记者了解，此次股权融资仅针对董家渡项目。

　　资金方包括中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等，AMC机构（资产管理公司）+银团的合作模式也是对行业融资的一次创新。

　　不同于流动性承压下的出让行为，这是一次项目股权融资。具体来看，合作方通过对项目注资取得股权，此次注入资金超120亿元，主要用于项目的整体开发、建设、运营。换言之，融资的目的是为了确保项目开发建设顺利推进，毕竟保交楼是当前化解房地产市场风险的首要原则，融资后项目依然由融创操盘，华融行使监管职能。

　　和常规股权转让不同，AMC联手信托救助出险房企，盘活不良资产后，通常以房企回购、第三方收购等方式实现退出。董家渡项目也不例外，据悉，融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

　　此番AMC联手银团下场驰援董家渡项目，已酝酿多时。

　　早在今年2月出险之前，融创便开始接洽资方。彼时有消息称，融创正在与四大AMC洽谈合作，每家合作规模均为百亿量级，且并非单纯的项目出售，目前相关程序还在进行中。

　　随后有媒体报道，融创在与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目，分别为上海董家渡项目及北京泛海国际项目1号地块100%权益，不过，后续谈判未有进展。

　　10月，融创依然在为董家渡项目与AMC接洽，这一次对象换成了华融，传闻华融对融创还在商议的流动性支持总额最高可达80亿元。

　　当月12号，久未现身的融创中国董事会主席孙宏斌出现在集团总部，和华融、中信信托、上海浦发银行签订框架协议。

　　消息很快从集团传导至区域，提振了一波内部信心。彼时，有融创内部人员告诉记者，融资款最快将于11月底注入，但目前来看显然还需要一段时间。

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　　未售货值超500亿

　　资方驰援除了孙宏斌的积极奔走，最根本原因在于董家渡项目自身的优质。

　　该项目位于上海外滩金融聚集带核心腹地，距离黄浦江直线距离不到1公里，区位条件优越、配套成熟。

　　2019年完成对董家渡项目的收购后，融创据此开发了“融创外滩壹号院”项目，并先后在当年7月、9月两次开盘，回笼了超60亿的销售回款，外滩壹号院也凭借62.47亿元的销售额位列年度上海单盘销售金额第7。

　　目前董家渡地区暂无新房在售，去年底市场传言外滩壹号院将于今年四季度加推，预售价在14万元/平方米左右，而小区在售二手房源挂牌均价超过22万元/平方米，优越的地理位置加上超高的一二手房房价倒挂，让市场好看外滩壹号院的销售表现。

　　随后债务危机爆发，项目一度搁置。克而瑞数据显示，截至11月底，融创中国以250.43亿元的销售额位列上海市场权益销售榜第三位，距离第一名招商蛇口差距57亿元，有声音认为，如果外滩壹号院和唐镇金融城两项目此前能够如期入市，融创将反超招商位列上海市场销冠。

　　资金的进入无疑将推动外滩壹号院的进程，超500亿元的未售货值也让上海市场重燃对融创的期待。

　　实际上，在融创内部得到纾困的不止董家渡一个项目。融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，已经获批总数超百亿的纾困基金。

　　项目端的复产复工叠加年报披露的推进，让市场预判这家出险房企正在从“寒冬”中复苏。

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　　融创复苏

　　11月29日晚间，融创发布公告称，预计2021年公司拥有人应占净利润较2020年下降约207%，核心净利润较2020年下降约184%。此前该公司曾宣布，预计2021年公司拥有人应占净利润及核心净利润较2020年分别下降85%及50%。

　　公告称造成这一差异的原因是3月后新冠疫情反复爆发，房地产销售市场快速下行，融创经营环境发生较大变化，就发展中物业及持作出售的竣工物业、应收款项及对外担保预期信贷亏损、文旅城建设及运营业务板块的商誉及相关长期资产作出进一步减值拨备等。

　　今年以来受疫情影响叠加行业下行，多家房企年报“难产”，融创也不例外，出现债务危机后一度停牌。

　　此番突然发声，并表态将于12月8日召开董事会考虑批准发布2021年业绩，瞬间引发市场关注。

　　根据此前联交所发布的复牌指引，融创中国的复牌之路除了要刊发2021年年度业绩、2022年中期业绩外，还需撤销或驳回针对公司的清盘呈请（或清盘令，如有）并解除清盘人（如有）的委任。

　　今年9月，债权人陈淮军在香港高等法院向融创中国提出清盘呈请，内容有关融创中国未偿还其持有的优先票据，涉及本金2200万美元及应计利息。对此融创回应，该清盘行为是单个债权人的激进行为，公司将采取一切措施抗辩。

　　此轮调控以来，因债务问题，恒大、龙光、中梁、旭辉等多家房企遭遇清盘呈请，汇生国际融资总裁黄立冲认为，债权人发起清盘呈请更多是为了给房企施压，倒逼其偿还债务，“在房企的积极沟通下，多数清盘呈请的最终结果都是与投资人达成和解，继而撤回相关呈请”。

　　除了业绩刊发及清盘呈请这两道关，融创的当务之急是推出债务重组方案。日前市场消息称，融创正筹备对其境内的债券进行整体重组，有数据统计，融创当前境内债券存续规模约154亿元，境外债券64.62亿美元（折合人民币457.65亿元）。

　　对于境内债务，融创向债权人提供了两种债务展期方案：方案A，即对于此前已经展期的债务，将再度展期3.75年至2026年9月；方案B，则是针对目前未展期的债务，将展期4.5年至2027年。如果进展顺利，融创将成为继富力、龙光后，第三家进行境内债整体重组的房企。

　　在广科咨询首席策略师沈萌看来，融创和富力、龙光的境内债务重组，基本都是通过展期的方式进行，以时间换空间，拉长偿还周期降低债务集中到期的兑付风险，同时也为之后的资产重组提供一定便利。

　　对于境外债务，融创拟将约40%的离岸债券换成港股融创中国股票，剩余60%申请延期，公募债最长延期9年，私募最长7年，本金分期偿还。

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　　融创中国表示，现阶段已开始与债权人小组顾问积极沟通初步重组方案，目前很大一部分债权人对公司通过债务重组表示支持，计划在2022年年内对外公布重组方案，将继续努力维持经营稳定，实现债权人尽快以最大幅度回收债权。

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　　可以预判的是不论是复牌，还是化债，融创面前依然是一条崎岖其漫长的道路。

　　但作为本轮遭遇流动性压力的房企中积极自救的典型代表，融创依然在努力且展示出强劲的韧性，这得益于过去在产品端的坚守，也得益于战略定位下其整体资产的优质，让融创在市场筑底和风险化解的关键时期，能够传递出积极信号。

　　日前，随着“第三支箭”的落地，以“信贷、债券、股权”为支持点的“三箭”齐发，形成资金利好的叠加效应，全面支持房地产融资的局面。

　　多家机构预判明年市场或将迎来复苏。

　　复苏的光照进融创却也伴随着寒冬的凛冽，不少员工期盼和融创一起穿越周期，但在此之前他们需要先熬过部分区域12月的新一轮组织架构调整。

　　记者 孙婉秋